摩洛哥酒店业投资指南2026：传统庭院式住宅（Riad）、酒店及市场机遇

Stay4Hospitality Team — 2026-05-14 — Investment Guides

了解摩洛哥为何正成为酒店业投资者首选目的地。掌握Riad改造要点、监管要求，以及马拉喀什、非斯等城市的市场机遇。

摩洛哥已崛起为北非最具活力的酒店业投资市场之一。凭借深厚的文化底蕴、壮丽的自然景观以及日益完善的旅游基础设施，该国为希望将酒店投资组合拓展至传统欧洲市场之外的投资者提供了极具吸引力的机遇。

为何摩洛哥对酒店业投资者至关重要

过去十年间，摩洛哥旅游业持续稳健增长。2025年，该国接待游客逾1300万人次，高于2023年的1170万人次。这一上升趋势既反映了国际游客兴趣的提升，也印证了基础设施的持续改善。

摩洛哥尤为吸引人的核心优势在于高性价比。相较于西班牙、意大利等地中海市场，其物业收购成本与翻新预算显著更低，而潜在回报率却依然具备竞争力。一座区位优越的Riad或精品酒店，年化收益率可达8%–12%，对寻求收益导向型投资的英国及欧洲投资者而言极具吸引力。

Riad是摩洛哥酒店业投资的明珠。这类围绕中央庭院建造的传统城市宅邸，已在马拉喀什和非斯等地成功转型为精品酒店与豪华民宿。

典型的Riad收购与改造流程如下：

相较之下，英国同类精品酒店通常需投入£400,000以上，方能达到相近客房数量与品质标准，因此上述经济模型极具比较优势。

马拉喀什老城区（Marrakech Medina）——顶级区位。毗邻杰马·埃尔·弗纳广场（Jemaa el-Fnaa）的物业享有溢价（£120–£200/晚），全年入住率稳定在75%以上。高昂需求亦反映于购置价格：成熟Riad售价约£150,000–£300,000。

非斯老城区（Fez Medina）——最原真体验。购置成本略低（£80,000–£150,000），但入住率强劲（70%以上），且客源高度国际化。市场饱和度低于马拉喀什，成长潜力可观。

索维拉滨海区（Essaouira Coastal）——新兴市场。入门门槛较低（£70,000–£120,000），但需求呈明显季节性波动。适合能主动管理淡旺季周期的投资者。

塔扎/中小城镇（Taos/Smaller Towns）——预算型选择（£40,000–£80,000），旅游基础设施有限，但生态旅游兴趣正持续升温。

尽管Riad主导高端细分市场，其他物业类型亦日益受到青睐：

马拉喀什与卡萨布兰卡正涌现越来越多专为酒店运营而建（而非改造）的新建精品酒店。此类物业较Riad具备更优运营效率，拥有独立员工区域及现代化服务动线。

阿特拉斯山脉与撒哈拉地区正迎来可持续奢华物业投资热潮，聚焦康养旅游。此类项目定价高端（£150–£300/晚），虽入住率较低，但利润率更高。

卡萨布兰卡与拉巴特的服务式公寓市场正逐步发展，主要面向商务旅客与数字游民。虽不及Riad耀眼，但现金流更为稳定。

摩洛哥对外资投资者的监管环境已有显著改善，但仍具复杂性。

外国人在摩洛哥可持有房产，但须获得财政部正式授权。审批流程通常需4–8周，并需提供资金来源证明及合法商业用途说明。

酒店业务住宿收入适用10%增值税；企业所得税税率为利润的30%（若利润再投资，则降至20%）。建筑改良部分可享受折旧抵扣，构成重要税务优惠。

务必开展全面尽职调查。部分物业存在共有产权协议或非正式安排。签约前必须确认已取得注册产权证（titre de propriété）。建议预留购房款10%–15%作为法律与测绘费用。

摩洛哥针对外国投资者的抵押贷款极为有限。多数英国投资者采用以下方式融资：

如获贷款，预期利率为4%–6%，通常要求首付比例不低于30%。

摩洛哥旅游业季节性特征显著：

成功的投资者通过以下方式应对季节性：

摩洛哥迪拉姆（MAD）实行一篮子货币挂钩机制，但仍存在贬值风险。许多投资者以欧元或英镑计价客房，从而降低汇率敞口。

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